开发周期比商品房长1到3年建保障房为何蜗牛化

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武汉市最大的保障性住房项目百步亭社区悦秀苑、景兰苑交房工作日前正式启动。该项目包括5263套经济适用房和194套廉租房。新华社发

从经济适用房到廉租房，从限价房到政策性租赁房……一方面随着房价持续攀升，居高不下，另一方面则是买不起房子的中低收入阶层、“夹心层”只能在大中城市“蜗居”，解决这部分群体的居住条件问题成为中央高度关注的问题。

近年来，随着国家相关措施频频出台，越来越多的保障性住房受到全社会的高度关注。然而，记者深入采访时发现，保障性住房建设的“蜗牛化”依然是不容回避的事实。一些专家学者表示，尽管中央政府明确提出保障性住房建设进程要加快，但相当一部分地方政府往往采取“乾坤大挪移”的办法，“淡化”保障性住房这一“民生工程”的重要性。

“蜗牛化”成保障性住房“惯例”

据统计，2009年国家下达的保障性住房建设计划，全国共需投入1676亿元，其中，中央投入493亿元，占29.4%；地方配套1183亿元，占70.6%。但从实际操作上看，由于一些地方配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足，无法完成当年的建设计划。

常年在珠三角从事房地产开发的开发商刘雪丽告诉记者：无论是经济适用房，还是限价房廉租房，整个项目从“规划确定—地块拍卖—楼盘动工—物业入住—开发商交楼”，时间上要比同期开发的商品类型楼盘少则长一年，多则三年。

刘雪丽说：“一至三年时间意味着保障性住房建设的‘利润’能够成倍地增加。”

首先是开发周期和进入市场周期的延长，意味着将有多方从中受益。地方政府负责项目运作的部门往往是受益最大的环节，一般而言，一至三年的开发，周围地块能够迅速升值，地方政府可以取得丰厚的财政收入。以南宁市快环时代城经济适用房为例，从2004年开始运作到2009年交房为止，周围的地块价格几乎翻了一倍，同期开发的商品房楼盘售价也从每平方米1800元飙升到4500元。

其次是房开商能够将保障性住房项目“拉大旗作虎皮”，作为自己参与竞标周边其他项目的“核心竞争力”。愿意配合政府搞保障性住房开发的房开商肯定不是“傻子”，在确定参与竞标之前，房开商往往已经掌握了经济适用房周边的地块，剩下的问题是，如何通过以经济适用房为代表的保障性住房项目与自己开发的楼盘“整合”，将由政府负责承担的公共设施、绿化水电等“纳入”到自己开发的楼盘领域中，最大限度地减少商品性楼盘开支。

第三是开发商“隔三岔五”地“放盘”，把经济适用房作为市场“温度计”，最大限度地掌控楼盘价格，获取丰厚利润。

目前，以经济适用房、廉租房为组成部分的保障性住房，大多采取与商品房地块、商品房楼盘“结伴”开发和销售的方式，这确实是避免在我国城市化进程中出现“贫民窟”的关键环节。但这一做法也同时被房开商所利用。房开商往往与房地产中介公司联手，在楼盘即将放盘前半年时间，就在网页、社区论坛等公布“经济适用房转手、转租”信息，从中试探市场的最高承受价格，从而在放盘之后能够最大限度地获取利润。

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